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契稅的征收標準是什么


問題: 解答: 契稅  契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收,現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在臺灣境內取得土地、房屋權屬的臺商投資企業,應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式:國有土地使用權出讓,土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換),房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的,視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅:以土地、房屋權屬作價投資、入股,以土地、房屋權屬抵償債務,以獲獎的方式承受土地、房屋權屬,以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。  契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括:土地使用權出售、贈與和交換,房屋買賣,房屋贈與,房屋交換等。  契稅,是指對契約征收的稅,屬于財產轉移稅,由財產承受人繳納。契稅中所涉及的契約,包括土地使用權轉移,如國有土地使用權出讓或轉讓,房屋所有權轉移,應該稱為土地、房屋權屬轉移,如房屋買賣、贈送、交換等。除了買賣、贈送、交換外,房屋所有權轉移的方式還有很多種。其中,有兩種常見的房屋權屬轉移,按規定要繳納契稅:因特殊貢獻獲獎,獎品為土地或房屋權屬; 或預購期房、預付款項集資建房,只要擁有房屋所有權,就等同于房屋買賣。  契稅是一種重要的地方稅種,在土地、房屋交易的發生地,不管何人,只要所有權屬轉移,都要依法納稅。目前,契稅已成為地方財政收入的固定來源,在全國,地方契稅收入呈迅速上升態勢。  各類土地、房屋權屬轉移,方式各不相同,契稅定價方法,也各有差異。  契稅的計稅依據,歸結起來有4種:  一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定,形成合同,稅務機關以此為據,直接計稅。這種定價方式,主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。  二、是根據市場價格計算。土地、房屋價格,絕不是一成不變的,比如,北京成為2008年奧運會主辦城市后,奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時,定價依據只能是市場價格,而不是土地或房屋原值。  三、是依據土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起,房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元,B房價格40萬元,A、B兩房交換,契稅的計算,自然是兩房差額,即10萬元,同理,土地使用權交換,也要依據差額。等額交換時,差額為零,意味著,交換雙方均免繳契稅。  四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年,國家以劃撥方式,把甲單位土地使用權給了乙單位,3年后,經許可,乙單位把該土地轉讓,那么,乙就要補交契稅,納稅依據就是土地收益,即乙單位出讓土地使用的所得。  征稅對象:土地增值稅是出讓方交,契稅是承讓方交。  一、土地使用權的出讓,由承受方交。  二、土地使用權的轉讓,除了考慮土地增值稅,另由承受方交契稅。  三、房屋買賣:1、以房產抵債或實物交換房屋。  2、以房產作投資或股權轉讓。  3、買房拆料或翻建新房,應照章納稅。  四、房屋贈與 贈與方不納土地增值稅,但承受方應納契稅。  五、房屋交換 在契稅的計算中,注意過戶與否是一個關鍵點。  在稅率設計上,契稅采用幅度比例稅率。目前,我國采用3%-5%的幅度比例,這是國家定下的政策,各省、自治區、直轄市,在這個范圍內可以自行確定各自的適用稅率。財政部、國家稅務總局發出通知,從1999年8月1日起,個人購買自用普通住宅,契稅暫時減半征收  應納稅額的計算  1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,以成交價格為計稅依據。  2、土地使用權贈與、房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定  3、交換價格相等時,免征契稅;交換價格不等時,由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納契稅  4、房屋附屬設施征收契稅的依據(今年新補充內容):  (1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的,應按合同規定的總價款計征契稅  (2)承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的,按照當土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價的,適用與房屋相 同的契稅稅率。  稅收優惠  一、契稅優惠的一般規定  1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免征契稅。  2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房,免征契稅。  3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情減免。  二、特殊規定  1、企業公司制改造  一般而言,承受一方如無優惠政策就要征契稅;另外,要注意不征稅與免稅是不同的概念。  企業公司制改造中,承受原企業土地、房屋權屬,免征契稅。  2、企業股權重組  在股權轉讓中,單位、個人承受企業股權,企業土地、房屋權屬不發生轉移,不征收契稅。  但在增資擴股中,如果是以土地使用權來認購股份,則承受方需繳契稅。  國有、集體企業實施"企業股份合作制改造",由職工買斷企業產權,或向其職工轉讓部分產權,或者通過其職工投資增資擴股,將原企業改造為股份合作制企業的,對改造后的股份合作制企業承受原企業的土地、房屋權屬,免征契稅  3、企業合并、分立  (1) 兩個或兩個以上的企業,依據法律規定、合同約定,合并改建為一個企業,對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬,免征契稅。  (2) 企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業,對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬,不征收契稅。  4、企業出售  國有、集體企業出售,被出售企業法人予以注銷,并且買受人妥善安置原企業30%以上職工的,對其承受所購企業的土地、房屋權屬,減半征收契稅;全部安置原企業職工的,免征契稅  5、企業關閉、破產  債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的,免征契稅;對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬,凡妥善安置原企業30%以上職工的,減半征收契稅;全部安置原企業職工的,免征契稅  6、房屋附屬設施(今年新增)  對于承受與房屋相關的附屬設施(如停車位、汽車庫等)所有權或土地使用權的行為,按照契稅法律、法規的規定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的,不征收契稅。  7、繼承土地、房屋權屬  法定繼承人繼承土地、房屋權屬,不征契稅;  非法定繼承人應征收契稅  8、其他  經國務院批準實施債權轉股權的企業,對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬,免征契稅。  企業改制重組過程中,同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉,不征收契稅。  契稅的征收管理  一、納稅義務發生時間  契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。  二、契稅征管  要先交契稅,才能辦過戶手續,即先契后證。  契稅(deed tax)  在土地、房屋等不動產所有權轉移,當事人雙方訂立契約時,對不動產承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質和作用外,還具有證明不動產所有人產權合法性的作用。征收機關在征稅時,首先要查明產權轉移的合法性才準予繳稅,并發給新的契證作為產權合法性的證明。  契稅的特點:  1、契稅屬于財產轉移稅。  2、契稅由財產承受人繳納。
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